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課程背景:

在以流轉稅為主體、所得稅為輔的稅制中國，企業的稅收不是財務做賬做出來的，而是企業在做業務時做出來的，因此，控制企業的稅收成本必須從合同簽訂開始。同時，在房地產企業5月1日即將開始實行營改增之際，房地產企業應該做好哪些準備工作？在營改增過渡期間，與建筑企業的相關合同、發票如何處理？房地產企業應該如何開具發票和簽訂合同從而真正實現節稅目標？

為解決以上問題，讓房地產企業真正規避納稅風險，合法合理節稅，提升房地產企業的稅收安全，特別設置此課程。 

 

課程收益：

本課程將對營改增后，政策的解析、行業的運用、難點的剖析、發票的開具、稅收的籌劃、財稅體制改革等方面，進行了全面、詳細的講解，通過“實操案例”的形式輔導房地產業的納稅實務與核算方式，讓學員既學既用，全面深入的研究，簡潔易懂的講解，讓納稅不再成為問題。通過本課程的學習，能夠讓學員，對房地產業稅收有一個全新的認識。

 

授課天數：2天，6小時/天

授課對象：財務總監、財務經理、稅務經理、會計人員、經營人員等

授課方式：講師講授+案例分析+實操演練

 

課程大綱

 

第一講  房地產開發企業營改增的相關增值稅政策

1、房地產企業“營改增”涉及的稅率和征收率

2、房地產企業增值稅的納稅申報與匯總納稅

3、增值稅一般納稅人與小規模納稅人管理 

4、應納增值稅額的計算（增值稅進項抵扣、進項轉出與不允許抵扣規定）

5、增值稅專用發票的認證期限、抵扣期限及特殊規定

6、增值稅專用發票丟失的處理

7、增值稅會計核算 

8、房地產企業進項稅金抵扣的幾種規定

9、增值稅進項留抵稅額能否抵減增值稅欠稅形成的滯納金?

10、企業辦理跨區遷移，在遷出地尚未抵扣的留抵稅額，在遷入地是否可以繼續抵扣？ 

 

第二講  房地產企業應對“營改增”的三大原理

一、三證統一：法律憑證、會計憑證四和稅務憑證相互統一

二、三價統一：合同價、發票價和結算價相互統一

三、三流統一：資金流、發票流和勞務流（物流）相互統一

 

第三講  房地產企業應對“營改增”的策略

一、第一策略：過渡期政策問題

1、房地產企業銷售營改增之前自行建造的商品房是按照一般計稅方式還是簡易計稅方式計算征收增值稅？或是繼續計算繳納營業稅？營業稅稅率5%還是簡易征收率6%或是3%？如果購買方只要增值稅專用發票用來抵扣進項稅額銷售方是否可以按照一般計稅方式計算繳納增值稅？

2、房地產企業銷售營改增實施后自行建造的商品房是否一定按照一般計稅方式計算繳納增值稅？

3、房地產企業銷售營改增實施前購買的商品房按照一般計稅方式還是簡易計稅方式計算繳納增值稅？按照一般計稅方式卻沒有對應的進項稅額？

4、房地產企業營改增實施日前后的新老項目怎么劃定？是按照取得土地使用權證日期？還是建設用地規劃許可證日期？建設工程規劃許可證日期？建設工程施工許可證日期？預售許可證日期？竣工驗收備案證日期？

5、營改增后房地產企業購買個人的房產能否抵扣進項稅額？

6、營改增后個人銷售二手房區分普通住房和非普通住房嗎？能否繼續適用差額征稅政策？

7、營改增后房地產將開發產品轉為自用固定資產，可否抵扣進項稅額？或者是視同銷售？視同銷售并沒有改變所有權，也許將來還會出售。一次性允許抵扣進項稅額，會導致進項稅額很大而長期不需要繳納增值稅。可否按照使用年限逐年計算抵扣？或者是參照企業所得稅按照不少于最低折舊年限20年計算分攤抵扣進項稅額？

8、營改增后房地產將開發產品轉為經營性出租固定資產，可否抵扣進項稅額？一次性允許抵扣進項稅額，會導致進項稅額長期大于出租銷項稅額而長期不需要繳納增值稅。

9、融資性售后回租合同未執行完畢怎樣處理？經營性租賃房產呢？

10、先期拿地，成本較小，營改增后拿地成本可否抵扣？建設成本商品后，增值較大怎樣處理？

11、股權轉讓土地，怎樣進行抵扣？

12、合作建房，以地換房，以房換地增值稅怎樣處理？

二、第二策略：拿地環節增值稅處理的問題

1、房地產企業支付的土地出讓金是否有機會抵扣進項稅？以什么票據為準？

2、房地產企業以招拍掛所支付的土地出讓金計算抵扣進項稅額，扣除率按照11%計算還是6%    

3、房地產企業支付的為獲得土地相關的各種費用是否有機會抵扣進項稅？比如拍賣傭金、評估費、交易費？

4、支付的各類政府規費能否獲得進行抵扣？青苗補償費用票據使用？市政配套費用怎樣抵扣？

5、房地產企業為了取得土地與當地政府簽訂的投資協議中所明確的紅線外支出如何計算征收增值稅？紅線外支出要不要視同銷售征收增值稅？另外，紅線外支出也屬于取得土地的成本，但是只有文件沒有財政收據，可否抵扣進項稅額？操作層面怎樣處理？

6、房地產企業股權轉讓方式取得的土地怎么抵扣進項稅額？

7、房地產企業股權轉讓方式轉讓了土地使用權，是否征收增值稅？假如被轉讓的公司資產主要是房屋、土地權屬。

8、支付的各類拆遷補償費或拆一還一的成本如何抵扣？

9、營改增后，一級開發商取得土地，生地變熟地后轉讓，是參照營業稅的差額計算方式還是一般計稅方式計算征收增值稅？

10、附帶建設回遷房取得土地方式下，回遷房產視同銷售并繳納增值稅？現金拆遷補償部分的增值稅處理？無論是回遷房產補償還是現金補償能否算取得土地使用權的進項稅額？

11、項目公司尚未成立，以總公司的名義拿地，合同的簽字方，發票抬頭都是總公司，不是項目公司。在項目公司成立后，取得土地的相關支出是否能作為項目公司的成本？項目公司是否可以進行增值稅抵扣？

三、第三策略：前期工程環節的問題

1、如果沒有最終取得土地所發生的前期調研費用、可行性研究費能否抵扣進項稅額？

2、項目批報建費用怎樣抵扣，發票或收據是什么樣的？，項目報建時按規定向政府有關部門繳納的報批費，如人防工程建設費、規劃管理費、新材料基金（或墻改專項基金）拆遷管理費、招投標管理費等。

3、規劃設計費用如何抵扣進項稅額？項目立項后的總體規劃設計、單體設計費用、管線設計費用、改造設計費用、可行性研究費用（含支付社會中介服務機構的市場調研費用），制圖、曬圖費，規劃設計模型制作費用、方案評審費用。

4、勘測丈量費用如何進行抵扣進項稅額？主要包括：水文、地質、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試、撥地釘樁驗線費、復線費、定線費、放線費、建筑面積丈量費等

5、工程招標費用如何進行抵扣進項稅額？包括工程招標管理費、工程招標交易服務費、工程招標代理服務費用等（什么情況下必須進行招標？）

6、“三通一平”費是否可抵扣進項稅額？如何進行抵扣進稅額？道路通、電力通（含按規定應交的占道費、道路挖掘費）、自來水（上下水道）、場地平整（包括開工前垃圾運費）的費用。

7、臨時設施費如何進行抵扣進項稅額？工地甲方臨時辦公室，臨時場地占用費，臨時借用空地租費，以及沿紅線周圍設置的臨時圍墻、圍欄等設施的設計、建造、裝飾等費用。

8、 其他費用可否抵扣進項稅額？包括擋光費、危房補償鑒定費、施工噪音管理費等。

四、第四策略：建安環節的問題

1、代建市政設施，房地產公司為總包方，分包給分包公司，房地產公司只收取代理費，如果營改增前符合按代理業繳納營業稅的條件，營改增后，增值稅如何處理？可以按照服務業代理業6%差額計征增值稅嗎？分包單位發票開給政府。

2、建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用所發生的進項稅是否可以從銷項稅額中抵扣？ 

3、利用地下基礎設施建造的車位、車庫，不能辦理產權，用來銷售或者出租，進項稅額能否抵扣？沒有全部銷售或出租完畢，進項稅額抵扣多少？不能辦理產權銷售或者出租是按照銷售不動產的稅目還是出租不動產的稅目？

4、存貨與固定資產劃分標準的變化對建筑、房地產企業抵扣進項稅額有無關系？

5、房地產企業與建筑企業簽訂工程施工合同后，按照當地政府建設局或監理站的要求所繳納的勞保費也取得了行政事業性收據，可否抵扣進項稅額？這部分錢建設局會撥付建筑施工企業，建筑施工企業做增值稅收入嗎？除此之外，也許還有專項文明施工費、專項安全措施費。

6、營改增后甲供材處理的變化對房地產業稅負的影響在哪里？

7、園林綠化工程營改增后的涉稅風險控制技巧在哪里？

8、清包工環節材料費用怎樣抵扣？

9、生產企業提供自產貨物并提供安裝勞務的怎樣處理？

10、房地產公司免費為業主提供房屋維修服務，免費維修所消耗的材料或更換的配件是否需要作進項稅轉出或視同銷售處理？ 

11、購方納稅人將增值稅專用發票進行認證抵扣后，因銷方納稅人未申報繳納稅款，購方納稅人是否需就已認證抵扣稅款做進項稅額轉出？

五、第五策略：融資環節的問題

1、金融業營改增前的抵扣問題，銀行貸款利息方面，銀行是否會開具增值稅專用發票以抵扣進項稅？

2、非金融業營改增的抵扣問題，委托貸款、企業拆借、社會集資可否抵扣進項稅額？

3、.統借統貸利息分割單可否抵扣進項稅額？一方取得利息進項稅額發票也要轉出，另一方支付利息分割單可以抵扣進項稅額？還是只能開具發票才可以計算抵扣進項稅額？

4、房地產信托基金資金成本的抵扣問題？

 

六、第六策略：銷售方面的問題

1、預計房地產銷售、出租稅率？都是11%嗎？還是出租要按照17%計算？

2、房地產企業預收賬款是否就要按照適用稅率計算繳納增值稅？房子還沒建已經實現了銷售，訂金、定金、意向金、誠意金，是在取得預售許可證之后簽訂了銷售或預售合同確認增值稅收入還是只要收到錢就要算收入？

3、房開企業以繳納保證金抵扣購房款方式搞促銷，例如業主預存2萬元，將獲得抵扣5萬元購房款優惠，請問，用預存款購房應該如何繳納增值稅？

4、公司為了開拓市場，采購了一些禮品（如模型、小工具、雨具等）送給購房業主。請問，購進禮品的進項稅額能否抵扣？銷項稅額怎樣計算？ 

5、房地產企業開盤后一售而光，但房子還沒建，只有銷項沒有進項，可否先預征后清算？清算時點選擇在取得竣工驗收備案時間？

6、對于不同類型的房產即住宅、商業地產、車位，是否采用不同的增值稅政策？稅率一樣，預征率會一樣嗎？

7、項目公司將開發產品轉作固定資產，屬于視同銷售行為？進項稅如何抵扣？如果隨后又進行出售，銷項稅和進項稅又如何處理？

8、以土地或商品房進行投資增值稅處理？ 視同銷售嗎？

9、將房產免費提供給酒店使用，是否視同銷售？還是視同出租？

10、合作建房一方出土地、一方出資金不成立獨立法人企業，雙方都要視同銷售繳納增值稅嗎？可否有視同采購的進項稅額？ 

11、營改增后“買房贈車庫”等行為如何納稅以及風險如何控制？

12、營改增后視同銷售行為如何納稅？

13、“三大費用”中涉及的進項稅額如何抵扣，有何風險？是否要進項轉出？ 

14、房地產企業營改增后總分支機構匯總納稅，可否包括子公司？實務中取得土地后辦理項目子公司的較多。

15、營改增后首付款與按揭款該如何納稅？

16、我公司將自己開發的商品房轉為出租，這種行為算企業所得稅的視同銷售嗎，營改增后如何處理？

17、房開企業的中央空調修理費，可否作進項稅額抵扣？ 

18、企業在小區內安裝路燈，采購路燈鋼桿、燈罩、燈泡及其他配件，并取得增值稅專用發票，其進項稅額能否抵扣？ 營改增后變化？

19、購銷雙方約定以銀行承兌匯票方式進行結算，產生的貼現息費用由購買方承擔。貼現息費用是否可認定為增值稅價外費用？貼現息可否單獨開具增值稅專用發票？ 

 

第四講  其他需要關注的問題

1.購買的材料都可以抵扣進項稅額嗎？ 

2. 購買的材料沒有全部用于工程怎么辦？ 

3. 購買的材料工地施工超定額浪費了怎么辦？

4. 購買的材料工地被盜丟失怎么辦？ 

5. 購買的材料抵頂了分包工程款怎么辦 ？

6. 自用的施工機械處理給分包商怎么辦？ 被盜了怎么辦？

 

課程要點總結

現場答疑解惑